陈宜飚

　　[ 香港信贷市场发达，私人住宅常常被业主拿来用于贷款抵押，有时甚至被用于高利贷。为防止潜在纠纷，一般下一手业主都需要聘请专业的律师厘清产权的归属与纠纷问题 ]

　　近年来，由于全球流动性的泛滥，一些投资者开始往另类投资市场转向。然而在非公开交易市场上的投资，往往涉及许多复杂的估值判断和法律法规，稍有不慎，便可能令投资者触礁。

　　香港本地最大类别的另类投资是地产投资。在庞大的地产中介和投资银行的发展之下，地产投资从投资工具到投资方式，均比内地要花哨得多，但地产投资所涉及的法律也最为复杂，其中许多陷阱令人防不胜防。

　　本期笔者介绍在香港地产投资中最重要的要素：产权问题。

　　纷繁芜杂的产权问题

　　很多内地投资者在香港买房很少关注产权，这部分是受到内地现状影响。由于中国内地所有土地均为国有，而且住宅产权仅70年，因此大家对于房地产的产权并不认真琢磨。一些香港的地产中介私下交流的时候，都认为内地人很豪迈，因为这些内地客绝大多数不会要求地产中介提供土地注册处的查册信息，完全凭中介的介绍情况或是现场看到的房子为准。

　　事实上，在香港，由于土地的产权种类繁多，因此相应的房产产权的种类也有种种区别。如果不仔细研究产权，投资者有可能买到货不对板的房子，甚至极有可能血本无归。有时投资者眼睛看到的，也未必就是法律能保障得到的物业。

　　举例来说，在香港岛买的房子，产权大多数是999年；而在九龙新界新发展地区的房子，可能产权就只有50年。如果买的是土地，从政府手上买入的土地和从新界村民手上买入的土地产权又不一样。政府的土地往往带有约束性条款，而如果买入那些原居民的祖屋，不仅可以获得永久的产权，甚至可以自行发展物业，即在土地上盖个多层的洋楼。

　　由于个中涉及大量的香港历史和英占领时代的法律变迁，无法在本文一一阐述。这里笔者仅仅指出一点，对于投资者来说，最容易被忽略的往往是土地产权与使用权的确认。

　　香港的物业产权有多种类型，投资者需要确认物业的最终归属权、产权期限，以及是否存在法律纠纷等。由于香港是土地私有制，特区政府并不完全拥有所有的香港土地，有些土地是源自清朝的原居民，因此相关的产权问题相当复杂。此外，和内地不同的是，香港信贷市场发达，私人住宅常常被业主拿来用于贷款抵押，有时甚至被用于高利贷。为防止潜在纠纷，一般下一手业主都需要聘请专业的律师厘清产权的归属与纠纷问题。

　　而土地使用权的范围也容易被人忽略，最为普遍的是现有的使用面积很可能并不包括在产权范围内，例如僭建就是其中一种。

　　香港的很多房子都有“僭建”问题——即违章建筑或是违章侵占土地。例如一些业主可能把房子的阳台往外扩建，并且包入房间内，显得房间无比宽敞。但这种违规建筑一旦被政府发现，会被政府要求清拆，投资者不仅要自付清拆费用，还有可能要被罚重款。

　　僭建在香港颇为普遍，现任特首梁振英和他的前任曾荫权，都被卷入僭建风波。尽管当事人都有貌似合理的理由，但执法机构均不手软——可以想象，如果连特首都难免受罚，普通投资者更得小心，避免购入有僭建物的物业。

　　使用权往往也会给投资者以有效“产权”的假象，这在一些单位价值较高的物业投资方面，尤其值得注意。

　　香港媒体曾经披露，有一位新入市的商铺炒家看中了某商场的一个摊位，向这一摊位的业主开出了高价买入。然而在事后的查册才发现，实际上这个业主的摊位系商场过道，其只有使用权，而真正实际拥有的产权仅仅只是摊位旁边的一堵围墙，买家相当于花大价钱买了一堵墙。

　　香港的另类“侵权”

　　不要说新入市的商铺炒家，在香港，一些老谋深算的职业地产商也可能在产权问题上“大意失荆州”。

　　在内地，近来许多人喜欢用“逆袭”来形容弱者反败为胜。在香港地产市场，也有一类特殊的转弱为强的现象，称为“逆权侵占”，其含义与“逆袭”有不少异曲同工之处。

　　所谓逆权侵占，主要是指一些非土地所有者在连续有效“侵占”私人或官方土地达一定年限后，有权向法院申请，从原业主手上抢得这部分土地的所有权。

　　由于香港很早便实行明确的产权制度，因此实际上那些提出“逆权侵占”土地的大多是处于相对弱势地位的群体。一般而言，大家认为这些弱势群体并没有显赫的背景，也缺乏资金支持，因此难以从原业主手中夺得产权。但近年来，香港屡屡出现成功逆权侵占的案例。

　　近期最有名的一起是今年5月2日，一个居住在政府公屋的失业装修工人汤华佐，凭“逆权侵占”打败了香港老牌地产商希慎兴业(33.15,1.05,3.27%,实时行情)集团，在铜锣湾的商业中心利舞台广场一角，获得了近20平方英尺(约1.8平方米)的土地。

　　不要小看这1.8平方米的土地，由于利舞台是著名的商业中心地带，按附近的商业楼宇估值标准来计算，这块小地盘的市值已经超过1800万港元，对于一个长期失业的装修工人而言，这绝对是一次成功的“逆袭”。

　　当然，站在这位汤兄的角度来说，他认为自己理应得到的远不止这些。因为其家庭早在1962年便在利舞台边上搭建了铁皮屋，当时占地约200多平方英尺(约20平方米)，共有三层楼高。这个铁皮屋在1993年被当地政府部门清拆，但后来他又私自扩建，更扩展至400平方英尺。从这个角度来说，汤认为自己应得到远比目前更多的土地面积。

　　为什么一个失业的装修工人对于逆权侵占有如此底气？他凭什么“逆权侵占”？主要是香港的《时效条例》有规定，大意指私人土地业主如果其土地被非法侵占，必须在连续12年的有效诉讼期内提出收回产权或是权益的诉讼，否则诉讼权失效；而对于政府的土地(香港人称为“官地”)，有效诉讼期则为60年。

　　从这个规定可以看出，香港法律一方面是对私人产权进行保护，另一方面，也鼓励社会资源的有效分配。

　　可以想象，希慎集团如果要从汤华佐手上再夺回这1.8平方米的土地，必须付出不菲的代价。

　　另一方面，汤华佐在“得寸”后正准备“进尺”，正在附近一些旧楼物色新的逆权侵占对象。从这个角度来说，拥有清晰的产权意识，不仅仅可以避免投资风险，还有可能出现一些意外的惊喜。

　　需要指出的是，在不少人看来，可能逆权侵占有违道德标准，对原业主有失公平。但在香港，这并不算是被口诛笔伐的行为。2010年还有一起有名的逆权侵占事件，某租客因为与业主失去联系，又长期找不到业主，因此一直没有交租金，在这样持续26年后，终于向法院提出“侵占”原业主的房子，并获得胜诉。

　　由于香港是个法制社会，大多数人也都相信法律，因此既然法律认可这样的行为，那么从道义上进行争论的空间便缩小许多。然而这种法律现实的存在，也使得那些准备在香港投资房地产的人需要多一层警惕——如果长期不关注自己在香港的物业，有可能被租客或是像汤华佐这样的走偏锋者逆权侵占。

　　(作者现为香港金融机构研究员，有关内容仅代表个人观点，不构成投资建议)

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